Droit des locataires et propriétaires : focus sur les dernières évolutions


Le droit immobilier est en constante évolution, notamment en ce qui concerne les relations entre locataires et propriétaires. Il est important pour ces deux parties de connaître et de comprendre les dernières modifications législatives et jurisprudentielles qui peuvent impacter leurs droits et obligations. Cet article a pour objectif d’examiner les évolutions récentes du droit des locataires et propriétaires afin d’apporter un éclairage expert sur ces questions.

1. La loi ELAN et ses principales dispositions

La loi Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN), promulguée le 23 novembre 2018, a apporté plusieurs modifications importantes dans le domaine du droit immobilier. Parmi elles, certaines concernent directement les locataires et propriétaires :

  • Bail mobilité : il s’agit d’un nouveau type de bail d’une durée minimale de 1 mois et maximale de 10 mois, destiné aux personnes en formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage ou mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. Ce bail ne nécessite pas de dépôt de garantie et peut être renouvelé une fois dans la limite des 10 mois.
  • Action en justice : la loi ELAN a instauré un délai maximum de prescription pour les actions en justice relatives à un contrat de bail : il est désormais fixé à trois ans à compter du jour où le droit d’agir a pris naissance.
  • Encadrement des loyers : la loi ELAN a réintroduit la possibilité pour les municipalités de mettre en place un encadrement des loyers sur leur territoire, sous certaines conditions.

2. Les évolutions jurisprudentielles

Outre les modifications législatives, la jurisprudence apporte également son lot d’évolutions dans le droit des locataires et propriétaires. Voici quelques exemples marquants :

  • Responsabilité du bailleur en cas de troubles anormaux du voisinage : la Cour de cassation a confirmé, dans un arrêt du 11 juillet 2019, que le bailleur est tenu de réparer les conséquences dommageables pour le locataire résultant de troubles anormaux du voisinage dont il a connaissance, même s’il n’en est pas l’auteur.
  • Résiliation du bail en cas d’impayés : la Cour de cassation a jugé, dans un arrêt du 13 février 2020, qu’un propriétaire peut résilier un bail commercial pour impayés même si le locataire régularise sa situation entre l’envoi de la mise en demeure et l’assignation en justice.

3. La réforme de la copropriété

La loi ELAN a également apporté des modifications significatives en matière de copropriété. Si ces modifications concernent principalement les syndics et les copropriétaires, elles peuvent également avoir un impact sur les locataires et propriétaires, notamment en ce qui concerne :

  • La répartition des charges : la loi ELAN a introduit la possibilité de répartir différemment les charges de copropriété en fonction de l’usage ou de l’utilité que chaque lot retire des parties communes ou des équipements communs.
  • Le fonds travaux : depuis le 1er janvier 2019, les copropriétés doivent constituer un fonds travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire pour chaque copropriétaire. Cette cotisation peut être récupérée auprès du locataire dans le cadre d’un bail commercial.

4. Les évolutions fiscales

Enfin, les évolutions fiscales peuvent également impacter les droits et obligations des locataires et propriétaires. Il convient notamment de mentionner :

  • La suppression progressive de la taxe d’habitation : prévue entre 2020 et 2023 selon la situation du contribuable, cette suppression peut entraîner une modification du montant des charges récupérables auprès du locataire.
  • La réforme du dispositif Pinel : le dispositif Pinel, permettant aux propriétaires-bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’investissement locatif dans le neuf, a été recentré sur les zones tendues à compter du 1er janvier 2018.

Au regard de ces évolutions législatives, jurisprudentielles et fiscales, il est essentiel pour les locataires et propriétaires de se tenir informés des modifications susceptibles d’affecter leurs droits et obligations. Les professionnels du droit, tels que les avocats spécialisés en droit immobilier, sont à même d’apporter un conseil éclairé et adapté à chaque situation.


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